为方便说明，文中将用以下例子：

房主几年前买房的价格是16万，到房主去世时已经折旧掉了6万，剩下的Basis是16-6=10万，房主去世时市场价是20万。

现在比较以下几种情况下的税收问题。

一. 房主自己卖房

如果房主自己在去世前以市场值20万把房子买了，那么需要交税的利润是：

20万（卖价）- 10万（Basis）= 10万

其中6万的depreciation recapture，4万的long-term capital gain。

二. 房主生前做为礼物赠与

比如父母在生前把房子做为礼物（Gift）送给子女，那么子女将延续原来房子的Basis， 也就是10万，如果子女以市场价20万把房子卖了，需要交税的利润是：

20万（卖价）- 10万（Basis）= 10万

其中6万的depreciation recapture，4万的long-term capital gain。

三. 做为遗产继承

1. 继承人没在Title上 – 比如子女继承

如果继承人的名字不在Title上， 那么继承人会有 Step-Up Basis。

比如，如果例子中是子女继承父母的房子，那么子女继承后房子的Basis就会提高到市场值，也就是20万，这叫Step-Up Basis。以前的利润一笔勾销，所有税务问题包括折旧等，就如同子女在父母过世那天买了个20万的房子。

如果子女在父母过世后也以20万卖掉房子, 那么利润：

20万（卖价）- 20万（Step-Up Basis）= 0

当然，这继承人也没有说必须要是子女，任何继承人都可以。

2. 继承人在Title上 – 比如配偶继承

如果继承人也在Title上，比如夫妻共同拥有的房产，其中一个过世，那么健在的一方做为继承人也有Step-Up Basis， 但是否是100% Step-Up取决于所在的州：

1）Community-Property State：

如果是住在community-property state，是100% Step-Up Basis，跟子女继承完全一样。

2）Separate-Property State：

如果是住在Separate-Property State，夫妻俩各自拥有50%的产权，只有过世一方的50%有Step-Up Basis。两方每人的Basis是10/2=5万，各自拥有 20/2=10万的财产。 由于只允许去世的一方Step-Up Basis，也就是说去世的一方的basis会从原来的5万， Step-Up到10万，而健在的一方的basis不变， 仍然是5万，所以继承人总的basis 是：

5（自己的）+ 10（继承的Step-Up Basis）= 15万

如果健在的一方以20万的价格卖掉，那么利润是：

20万（卖价）- 15万（Step-Up Basis）= 5万

其中3万的depreciation recapture，2万的 capital gain。也就是说利润都是健在一方资产的回报，过世一方的利润给一笔勾销了。

旁边那位同学一看：哇！这太适合谋财害命了，就如同那些为保险索赔而谋害亲夫（妇）的主一样。这位聪明的同学，我可要批评你了，你的脑瓜是蛮灵光的，但人活着不能只为钱，是不？所以心里想想就得了，可别真的去干，哈哈！

结语

可见，单从税收上来讲：

做为遗产继承比生前做为礼物赠与更加有利
配偶中一方过世后卖房更有利
出租房的增值利润要想完全免税，或者永远持有不卖，或者1031 Exchange 到死， 然后做为遗产传给子女，就可以完全避税了。
当然，无论是遗产还是赠与，都受法定总遗产额12米的限制。并且Step-Up Basis也一直是民主党的眼中钉，未来是否会被推翻也难说。

如果是做为遗产继承的话，最好在房主过世那年做个正式的appraisal，以此做为凭证，尤其是房子有大额增值的情况， 毕竟空口无凭，IRS 要证据的时候总不能只寄张嘴过去， 对不？

建宁 2022/5/13

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