25万自用住宅的免额，各位可以详见section 121，或是国税局的publication 523。一般指的是，符合条件的主要自用住宅，在出售时，可以享受的资本利得的减免。而一般人理解的误区之一是，只要是自用住宅，就可以符合这个25万的免税额。自用住宅一个人25万，夫妇两人有50万免税额的规定。

美国买房先自住，卖房享低税

出售两年以上自用住宅可享高免税额的国税局121条款（Sec. 121），对房子先出租再自住，或先自住再出租的资本利得（Capital Gains）免税额的计算是有大差别。若先出租再自住，会影响未来售屋时可享的资本利得免税额，但若先自住再出租，对屋主出售房屋时较有利。

什么标准是自用住宅呢？

具体的条件如下：

1. 使用美国邮政服务的地址
2. 注册投票的地址
3. 联邦及州税税表上的地址
4. 驾照或车辆的登记地址

自用住宅要靠近：

1. 工作地点（如我上述的例子）
2. 平常常进出的银行据点
3. 是否靠近其他家族成员
4. 是否与常去的俱乐部或宗教组织，例如教会相近。

如何证明房屋是您的主要自住房？

鉴于拥有两户或以上房子的屋主相当多，国税局对主要居所的要求非常严格。

国税局1997年开始实施的121税法条款（Sec. 121）规定：过去五年中，屋主住在自己的主要住宅（Principal Residence）中总计（Aggregate）两年，售屋时，单身屋主可享25万元免税额，夫妻屋主可享50万元免税额。

121条款所谓的总计住过两年，不需连续住上两年。此税法适用于每24个月，也就是说，屋主每隔24个月即可出售一次自用住宅，所获资本利得（Capital Gain），单身不超过25万元，夫妻不超过50万元，就可免税。但121条款仅限美国境内自用住宅，不适用国外房产，即使美国公民或绿卡持有人因公在海外工作，海外自用住宅同样不可享有25万或50万美元的资本利得豁免。

121条款对离婚夫妇也比以前公平。离婚搬出的一方，曾在该住宅住过两年，与仍留在房子的一方，皆可各自享受最高额度为25万元的免税优惠。

至于配偶过世，未亡人在当年将房子出售，仍可享受适用于夫妻的50万元最高免税额，若房子次年才出售，未亡人只能享受25万元的单身最高免税额。

非婚姻关系的朋友共同购屋，房子出售时每人各自可享受25万元的单身最高免税额。此条款吸引不少单身人士联合购屋，享受房屋增值免税优惠。

至于拥有第二栋住宅或度假屋两年以上的屋主，只要能证明总计住了两年，屋主可获121条款的免税优惠。

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