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美国炒房赚钱吗?要交多少税?【案例篇】


27年前,保罗·塞特尔(Paul Settle)在“赛马之乡”肯塔基州凡尔赛(Versailles)拥有五幢砖砌公寓楼,这是他的养老金来源。自从他买下了这些公寓楼,他几乎每天都过来,清扫地面,修理垃圾处理器,收租金。

如今,64岁的塞特尔每年的收入大约是7.5万美元,他一直都想着有朝一日将这些房产出手,然后依靠收益颐养天年。

但现在,他的计划要缓一缓了。拜登政府的税改方案将增加塞特尔出售这些公寓时所需缴纳的资本利得税,按照他的预计,这些房子能卖超过200万美元。塞特尔的税务顾问估计,根据税改计划,偿清抵押贷款后,他的税后收益可能会减少一半,降至40万美元左右。

“我现在很茫然。”他说。

民主党人主张,要像对普通薪资征税一样,对富人群体的财富收入征税,同时他们还寻求让针对资本收入和劳动收入的最高税率在同一水平。然而有时候,富裕投资者和中产阶级工薪族之间的界限并不是那么清晰。比如塞特尔,就兼具这两类人的特点。

按照拜登的计划,针对收入在100万美元以上的人,最高一档资本利得税税率将从23.8%提高至43.4%。不管是哪一年,符合最高纳税等级的纳税人都只有一小部分。根据美国税务政策中心(Tax Policy Center)对美国国税局(Internal Revenue Service)数据进行的一项研究,在提交“附表D”的纳税人中,2018年调整后总收入达到或超过100万美元的仅占2.7%。

在全球最富有的人群中,有许多都属于这一类别,但也有一些人的情况与塞特尔更相似:他们的收入通常都不到100万美元,但出售房产或是生意后的资本利得将使他们某一年的收入超过这一门槛,但仅此一年。那么按照拜登的税改计划,除某些特殊情况外,这部分人所需缴纳的税率将和贝佐斯(Jeff Bezos)要出售亚马逊公司(Amazon.com)股票时所需缴纳的税率一样,都属于最高税率。

1994年,塞特尔通过抵押贷款,以130万美元的价格买下了凡尔赛的这几栋公寓楼。他给这个公寓楼群取名为“塞特尔港湾”(Settler’s Cove),虽然塞特尔从未因企业雇主提供的退休账户而享受到任何税收优惠,但手握房产还是给他带来了其他好处。这些年来,他在资产改良方面大约投入了50万美元。而他得以将这笔开销中的大部分以及房屋折旧费予以扣除,从而减少了房屋的应税收入。

有了这份工作,塞特尔60多岁了依旧没闲着。他每天都会去公寓查看,先是将洗衣房打扫一番,然后开始各种修理工作,午饭一顿快餐就解决了。当有租户搬走时,他仍然会亲自打扫每一间房。

尽管“塞特尔港湾”始终没有发展成一个房产帝国,但如他所料房产增值了。如今,这些每间700平方英尺(约65平方米)、带有两个卧室的公寓每月租金625美元,并且等待入住的租户已经排起了队。

在今年春天,他在电视上看到了提议增加资本利得税率的消息。于是,塞特尔开始为“塞特尔港湾”寻找买家,他希望可以在年底前出手,从而避开可能出现的税率上调。随后,他在当地接触的一个人开出了大约230万美元的价格。

根据现行税率,塞特尔的税收顾问估计,按照这个出价,他需要缴纳的联邦税将略低于50万美元。那么在偿还抵押贷款、缴纳州税和地方税之后,他大概可以到手80万美元。税收顾问还推算,若拜登实行税改计划后,塞特尔还需多交39万美元左右的税款,到手只剩下大约40万美元。由于拜登税改方案的诸多技术细节尚未明确,因此现在很难判断塞特尔在新政下具体还要多缴纳多少税款。

眼下,塞特尔每天还是做着同样的事,恐怕还不能轻易的退休。看来如果想在美国炒房,就要别忘要先考虑税务的问题了。

转载:https://www.163.com/dy/article/GIL0VBIS0517WPVF.html


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